Zaobstarať si nehnuteľnosť, ktorá je prenajímaná na turistické ubytovanie, je jeden z najistejších spôsobov ochrany finančných prostriedkov pred znehodnotením úspor.

Samotná hodnota rakúskych nehnuteľností slúžiacich na ubytovanie neustále rastie tempom min. 7 % ročne.

Turistický prenájom potom zaisťuje celoročný príjem vo výške ďalších3 - 5% hodnoty apartmánu. Kombinovaný výnos (čistý výnos z prenájmu a zhodnotenia nehnuteľnosti) tak dosahuje výšku okolo12 % za rok, čo je na konzervatívne stály výnos výnimočná hodnota.

V mnohých prípadoch je možné sa dohodnúť na garantovanom ročnom výnose z nájomného - ten je v takom prípade nezávislý na finančných výsledkoch daného ubytovacieho zariadenia a obsadenosti apartmánu.

Príklad výnosov z ceny nehnuteľnosti a zhodnotenia v prípade investičného apartmánu s kúpnou cenou200.000 EURa čistého výnosu z prenájmu (po odpočítaní prevádzkových nákladov a odmeny pre prevádzkovú agentúru),ročným zhodnotením 7,5%a vo výške4% ročne:

hodnota apartmánu (v EUR) čistý výnos z prenájmu v danom roku (v EUR)

1. rok 215 000 8 000

2. rok 231 125 8 600

3. rok 248 459 9 245

4. rok 267 094 9 938

5. rok 287 126 10 684

Celkové zhodnotenie (5 rokov): 87 126 + 46 467 = 133.595 EUR

A okrem toho: žiadna iná forma investície vám neprinesie ten pocit, keď po úžasnom dni strávenom na lyžiach alebo horskom bicykli sedíte na balkóne svojho vlastného apartmánu as pohárom aperolu v ruke pozorujete západ slnka.

Kotva 2

2. Musím svoj apartmán prenajímať?

Áno, v drvivej väčšine prípadov je prenájom investičného apartmánu na účely turistického ubytovania povinný.

Táto povinnosť vyplýva z územného rozhodnutia v danej lokalite. Rakúsko sa systémom povinného prenájmu snaží zabezpečiť vysokú obsadenosť ubytovania v turistických strediskách, a udržať tak rozširovanie ubytovacích kapacít v rozumných medziach.

3. Ako funguje správa a prevádzka investičného apartmánu v Rakúsku?

V Rakúsku je správa tzv. buy-to-let alebo investičného apartmánu (tj nehnuteľnosti na turistický prenájom) v rukách špecializovaných správcovských spoločností, ktoré majú na starosť kompletnú prevádzku ubytovacieho zariadenia, a teda aj vášho apartmánu. To zahŕňa:

inzerovanie vášho apartmánu na ubytovacích portáloch (Booking, Trivago a pod.),
plánovanie rezervácií,
chod recepcie,
check-in/out hostí,
upratovanie apartmánu i spoločných priestorov,
opravy,
poistenie.

Majiteľ apartmánu tak uzavrie s prevádzkovateľom prevádzkovú zmluvu, a ďalej už nemá so správou apartmánu žiadnu starosť.

Kotva 3

4. Akú výhodu majú apartmány v Rakúsku proti nehnuteľnostiam v iných krajinách?

Profesionalita a úroveň správy nehnuteľnosti uzaistená prevádzkovateľom je v Rakúsku na najvyššej úrovni, jedná sa o dlhodobo osvedčený a odladený koncept. V iných krajinách sa potrebná infraštruktúra potrebná pre správu nehnuteľnosti ešte len vytvára a nie je taká spoľahlivá.

Ďalšou výhodou investičných nehnuteľností v Rakúsku je celoročná prevádzka. Zatiaľ čo nehnuteľnosti v Chorvátsku či Bulharsku sú prenajímané len v letnej sezóne, sú apartmány v Rakúsku využívané celoročne. Ročná obsadenosť alpských nehnuteľností –

tj kritérium, ktoré má najväčší vplyv na príjem z nájmu – bežne presahuje 220 dní v roku.

Kotva 4

5. Môžem využívať apartmán pre svoju osobnú potrebu? Ak áno, za akých podmienok?

Vo väčšine prípadov áno. Väčšinu apartmánov na turistické prenájom je možné využívať na súkromné účely, a to 4 - 8 týždňov v roku. Konkrétny časový rozsah je stanovený u jednotlivých developerských projektov rôzne. Využitie na súkromné účely je bezplatné - ubytovanie platí iba poplatok za upratovanie a výmenu posteľnej bielizne.

Majiteľ disponuje vlastným kľúčom k apartmánu – ale aj tak je samozrejme potrebné si pobyt s dostatočným časovým predstihom zarezervovať. A brať do úvahy, že počas osobného využitia apartmán "nezarába" - preto častejšie k osobnému využitiu dochádza mimo hlavnej sezóny (vianočné a novoročné sviatky, február).

Nie je podmienkou, aby na súkromné účely využíval apartmán iba majiteľ - v rámci uvedeného časového rozsahu môže apartmán bez obmedzenia ponúknuť na využitie svojim príbuzným či známym.

Existujú aj projekty, kde je osobné využitie vylúčené. Majitelia si môžu apartmán zarezervovať na účely vlastného pobytu, ale platia bežnú (prípadne mierne zvýhodnenú) cenu za ubytovanie.

Pri väčších ubytovacích zariadeniach je naopak obvyklé, že majiteľ apartmánu nemusí pre svoje osobné potreby využiť vlastný apartmán, ale akýkoľvek iný v rámci hotelového komplexu, ktorý je v danom čase k dispozícii. Ponúka sa tak aj možnosť zaobstarať si menší apartmán (napr. pre 2 osoby), a dovolenku tráviť buď v ňom, alebo vo väčšom apartmáne - v závislosti na tom, koľko vás na spoločnú dovolenku pôjde.

Kotva 5

6. Aké náklady sú spojené s obstaraním nehnuteľnosti?

Kotva 6

Investor nad rámec ceny nehnuteľnosti znáša tieto náklady:

daň z prevodu nehnuteľnosti (3,5 % kúpnej ceny nehnuteľnosti),
registrácia do katastra nehnuteľnosti (1,1 % z kúpnej ceny),
notárske poplatky (2 % z kúpnej ceny).

Kúpnou cenou nehnuteľnosti sa v tomto prípade rozumie cena apartmánu vrátane DPH, a to napriek tomu, že predaj apartmánov na účely turistického ubytovania inak od DPH oslobodený (viď ďalšia otázka).

V niektorých prípadoch potom platí našu sprostredkovateľskú províziu, ktorej výška závisí odvodená od rozsahu požadovaných a poskytnutých služieb (viď otázka č. 8).

7. Platí kupujúci v prípade obstarania apartmánu DPH?

Obstaranie investičného apartmánu, ktorý je ďalej prenajímaný tretím osobám na turistické účely, je v Rakúsku oslobodené od DPH,

a to:

buď v plnom rozsahu alebo
v rozsahu, ktorý zodpovedá pomeru využitia apartmánu k turistickému prenájmu oproti využitiu na osobné účely v priebehu roka

(v takom prípade je obvykle oslobodených 90 - 95 % z celkovej výšky DPH z ceny apartmánu)

Napriek oslobodeniu je v praxi niekedy vyžadované, aby do notárskej úschovy bola zložená cena apartmánu aj s DPH, s tým, že po realizácii nákupu a zápisu vkladu vlastníckeho práva do rakúskeho katastra vracia finančný úrad kupujúcemu DPH späť.

V niektorých prípadoch je možné sa po dohode s predávajúcim dohodnúť s predávajúcim na zápočte DPH (tzv. Überrechnung) -

v takom prípade dochádza iba k vysporiadaniu kúpnej ceny bez DPH.

Mechanizmus platby DPH (zloženie a následné vrátenie vs. zápočet) a rozsah oslobodenia sa líšia v závislosti od spolkovej krajiny a konkrétneho projektu.

Kotva 7

8. V akých prípadoch je účtovaná naša sprostredkovateľská provízia?

Pri väčšine developerských projektov platí predávajúci sprostredkovateľovi (teda našej firme) províziu za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti. V takom prípade poskytuje naša spoločnosť bežné konzultácie a administratívne služby spojené s obstaraním apartmánu zadarmo, a účtuje len poskytovanie doplnkových služieb (napríklad sprievod pri prehliadke nehnuteľnosti).

Pri niektorých projektoch platí za sprostredkovanie predaja kupujúci. Odmena za naše sprostredkovateľské a konzultačné služby v takomto prípade zodpovedá rozsahu poskytnutých služieb a pohybuje sa v rozsahu od 1 - 2,5% kúpnej ceny.

Kotva 8

9. Aké sú moje účtovné a daňové povinnosti spojené s prenájmom apartmánu?

Správcovská spoločnosť v rámci svojich služieb vykonáva pravidelné vyúčtovanie (mesačné, kvartálne alebo ročné) a po odpočítaní prevádzkových nákladov a svoje provízie posiela nájomné za prenájom apartmánu na bankový účet majiteľa.

Vzhľadom na to, že sa jedná o príjem dosiahnutý na území Rakúska, je majiteľ (či už fyzická osoba alebo právnická osoba) povinný sa v Rakúsku zaregistrovať k dani z príjmov ak dani z pridanej hodnoty, a podávať daňové priznania.

Spracovanie účtovných výkazov a podanie daňových priznaní pre vlastníka investičného apartmánu je jednoduchá a nie príliš nákladná služba, ktorú ponúkajú bežné rakúske účtovné firmy. Väčšina z týchto spoločností komunikuje nielen v nemčine, ale aj v angličtine. V prípade potreby radi odporučíme aj spoločnosť s česky hovoriacimi špecialistami.

Príjem z prenájmu sa ďalej obvykle stáva aj súčasťou celosvetového príjmu vlastníka (fyzické alebo právnické osoby) v krajine, kde je daňovým rezidentom. V závislosti na tom, či je vlastník rezidentný v Česku, na Slovensku či v inej európskej krajine, je možné

od vypočítanej dane z celosvetového príjmu odpočítať daň z príjmu, ktorá bola zaplatená v Rakúsku, alebo
príjem dosiahnutý (a zdanený) v Rakúsku úplne vyňať z celosvetových príjmov.

Účtovné a daňové otázky súvisiace s obstaraním a prevádzkou apartmánu sú bežnou súčasťou konzultácií, ktoré našim klientom poskytujeme.

Kotva 9

10. Aké platím v Rakúsku dane a v akej výške?

V okamihu obstarania platí kupujúci daň z prevodu nehnuteľností vo výške 3,5 % p.a. z brutto ceny apartmánu (tj. ceny s DPH).

V niektorých spolkových krajinách Rakúska platí ďalej kupujúci daň z pridanej hodnoty (20%) z pomernej časti ceny apartmánu, ktorá zodpovedá rozsahu využitia na osobné účely.

Ako príjmy z ubytovania, ktoré vlastník apartmánu inkasuje, tak aj prevádzkové a administratívne náklady, ktoré sa z príjmov strhávajú, v sebe zahŕňajú DPH. Vlastník je tak povinný sa registrovať k dani z pridanej hodnoty a podávať kvartálne daňové priznania. Výška DPH, ktorú majiteľ apartmánu odvádza, je v kalkuláciách výnosov už zohľadnená, tj čistý výnos z prenájmu neovplyvňuje.

Ak je vlastníkom apartmánu česká alebo slovenská fyzická alebo právnická osoba, platí v Rakúsku daň z príjmov dosiahnutých na rakúskom území (tj príjmy z prenájmu), a to:

v prípade právnických osôb vo výške 24 % (minimálne 437,50 EUR),
v prípade fyzickej osoby sa jedná o progresívnu daň s niekoľkými pásmami, s tým, že príjem do 11.700 EUR je od dane z príjmu osvobodený a na príjem v rozmedzí 11.700 – 19.100 EUR sa vzťahuje sadzba 20%.

Do nákladov spojených s príjmom z prenájmu sú započítané okrem prevádzkových nákladov a odmeny pre správcovskú spoločnosť aj náklady na účtovníctvo/daňové poradenstvo a najmä odpisy vo výške 1,5 % ročne.

Efektívne zdanenie rakúskou daňou z príjmu je tak v praxi veľmi nízke, vďaka uplatneniu daňovo uznateľných nákladov (prípadne vďaka čiastkovému oslobodeniu u fyzických osôb) bývajú základ dane aj daň často nulové.

V prípade predaja apartmánu je potrebné počítať s tým, že rozdiel medzi obstarávacou a predajnou cenou bude v Rakúsku zdanený sadzbou vo výške až 30%.

Kotva 10

11. Je výhodnejšie zaobstarať si apartmán "na seba" alebo "na firmu"?

Na túto otázku nemožno jednoznačne odpovedať - vždy závisí od okolností daného prípadu a od potrieb či preferencií kupujúceho.

Všeobecne možno odporučiť, aby nehnuteľnosť nevlastnila priamo fyzická či právnická osoba, ktorej majetok môže byť ohrozený obchodnými či osobnými rizikami. Z tohto pohľadu sa ako najvhodnejšia alternatíva ponúka kúpa apartmánu

"na" spoločnosť, Ktorá nevykonáva inú obchodnú činnosť.

Nákupom "na firmu" je možné dosiahnuť aj:

toho, že informácia o skutočnom vlastníkovi nehnuteľnosti nebude verejne dostupná (viď otázka nižšie),
nižšieho efektívneho zdanenia zisku v okamihu predaja nehnuteľnosti.

Na druhú stranu je potreba počítať s tým, že

založenie, správa a vedenie účtovníctva spoločnosti vlastniacej apartmán so sebou nesú dodatočné náklady,
na spoločnosť sa (na rozdiel od fyzickej osoby) nevzťahuje daňové oslobodenie príjmu do výšky 11,700 EUR.

Naša firma je pripravená poskytnúť odbornú konzultáciu a v závislosti od klientovej situácie navrhnúť vhodnú variantu týkajúcu sa držby nehnuteľnosti. V prípade záujmu sme pripravení poskytnúť aj komplexný servis týkajúci sa založenia a správy majetkovej spoločnosti, vedenia účtovníctva, prípravy daňových priznaní a plnenia povinností v oblasti due diligence.

Kotva 11

12. Je možné zabezpečiť, aby informácie o kúpe a vlastníctve apartmánu neboli verejne dostupné?

K zmene vlastníka nehnuteľnosti dochádza podpisom kúpnej zmluvy a následným vkladom vlastníckeho práva do rakúskeho katastra nehnuteľností (Grundbuch). Informácie o vlastníkovi sú následne verejne dostupné, a to aj online (za poplatok). Osoba, ktorá túto informáciu vyhľadáva, musí poznať katastrálne číslo danej budovy či bytovej jednotky.

Pokiaľ kupujúci preferuje, aby identita vlastníka nebola verejne dostupná, je vhodné na účely obstarania nehnuteľnosti použiť spoločnosť, a pritom zvážiť ako jej právnu formu, tak vhodnú krajinu registrácie. Naša firma je pripravená poskytnúť ako súvisiace konzultácie, tak komplexný servis týkajúci sa založenia a správy takej spoločnosti, vedenia účtovníctva, prípravy daňových priznaní a plnenia povinností v oblasti due diligence.

NB: Identitu skutočného majiteľa je prostredníctvom právnickej osoby možné ochrániť pred prístupom verejnosti. Súčasne ale platí, že skutočného vlastníka musia identifikovať všetky subjekty, ktoré majú status povinnej osoby podľa rakúskej a európskej AML legislatívy as ktorými spoločnosť držiaca nehnuteľnosť nadviaže v Rakúsku vzťah. Medzi ne patria najmä:

- banka, kde má spoločnosť účet,

- advokátska kancelária, ktorá je poverená vkladom do katastra nehnuteľností,

- notár, do ktorého úschovy je zložená kúpna cena,

- účtovná firma / daňoví poradcovia.

Kotva 12

13. Čo ak sa rozhodnem v budúcnosti apartmán predať? Poskytuje SUR REAL pomoc s predajom?

Predať investičný apartmán nie je vôbec zložité. Vybavenie apartmánu aj jeho správa sú na osobe vlastníka fakticky nezávislé, odpadajú tak starosti so sťahovaním, predajom movitých vecí a pod.

V prípade, že sa vlastník rozhodne apartmán predať, je naša spoločnosť pripravená poskytnúť súčinnosť, tj.

dohodnúť sa s niektorou z realitných kancelárií v regióne na zaradení apartmánu do svojho portfólia,
poskytovať majiteľovi apartmánu konzultačné služby a asistenciu po dobu potrebnú na realizáciu predaja.

Ako bolo uvedené vyššie, rozdiel medzi predajnou a kúpnou cenou podlieha v Rakúsku dani z príjmu vo výške až 30%.

Vzhľadom k tejto daňovej povinnosti a nákladom platenými pri obstaraní nehnuteľnosti (viď otázka vyššie) je všeobecne vhodné investičný apartmán držať minimálne po dobu 5 rokov.

Kotva 13

14. Čo ak nemám čas alebo sa mi nedarí nájsť v ponuke SUR REAL vhodný projekt alebo apartmán?

V takom prípade nie je vôbec žiadny problém, pokiaľ do mailu / kontaktného formulára napíšete (alebo do telefónu oznámite) len vaše rámcové požiadavky alebo predstavy.

Na ich základe vám spracujeme vstupnú ponuku s projektmi/apartmánmi, ktoré budú vašim vstupným kritériám zodpovedať alebo sa im blížiť. Na základe vašej následnej spätnej väzby potom môžeme ponuku upresňovať a dopĺňať.

Najviac nám na účely vytvorenia ponuky pomôže, ak budú vaše požiadavky obsahovať tieto informácie:

- výška rozpočtu (tj v akej cenovej relácii by sa mal apartmán pohybovať),

- obľúbený región / lokality,

- dispozícia alebo veľkosť apartmánu (počet osôb),

- preferovaný rozsah využitia na osobné účely.

Kotva 14

15. Čo keď ma na internete zaujal projekt alebo apartmán, ktorý SUR REAL nemá v ponuke?

Aj v takom prípade sa na nás neváhajte obrátiť. Dokážeme sa za vás zistiť spojiť priamo s developerom a zistiť všetky potrebné informácie. Ak neobjavíme žiadnu skrytú vadu a vy sa rozhodnete daný apartmán kúpiť, prevedieme vás procesom predaja a poskytneme všetky sprievodné služby - tak, ako by bol projekt v nami prezentovanýom portfóliu nehnuteľností.

Kotva 15

Nezodpovedali sme Vašu otázku? Ozvite sa nám