Zaobstarať si apartmán v Rakúsku alebo na pobreží španielskej Andalúzie môže vyjsť na rovnaké peniaze ako kúpa bytu v pražskom paneláku. Ako nákup investičného bytu v zahraničí funguje?
Podľa portálu Sreality.cz vyjde kúpa šesťdesiatmetrového bytu v paneláku na Južnom Meste, najväčšom pražskom sídlisku, na necelých 5,4 milióna korún. Za obdobnú čiastku je možné zaobstarať luxusný apartmán pri mori.
V prípade lyžiarskych stredísk v Alpách sú apartmány o niečo drahšie ako v Prahe, ale
s apartmánmi v Krkonošiach už cenovo plne porovnateľné. Apartmán o veľkosti 28 m²
v bezprostrednej blízkosti svetoznámych lyžiarskych areálov Zell am See a Skicircus Saalbach Hinterglemm (s celkom 408 kilometrami zjazdoviek) sa predáva za 5,4 milióna korún. Na podobnú čiastku vás vyjdú apartmány obdobnej veľkosti v Harrachove
(s celkom 7,3 kilometrami zjazdoviek).
Niet preto divu, že do zahraničných nehnuteľností investuje stále viac Čechov.
Španielsko – veľký výber, ale aj komplikácie
Vďaka vstupu Českej republiky do EÚ padli legislatívne prekážky pre nákup nehnuteľností naprieč Európou. Podmienky pre kúpu nehnuteľností sa však logicky riadia zákonmi krajiny, kde sa daná nehnuteľnosť nachádza.
Trvalý záujem je tak v Česku napríklad o španielske nehnuteľnosti. Podľa Lucie Krajnej, majiteľky realitnej kancelárie RE/MAX Lusso, majú aj drobní investori tendenciu hľadať miesta, kde sú kvalitné služby a pekné počasie. Koronavírusová pandémia a konflikt na Ukrajine navyše prinútili mnoho investorov investovať čo najďalej od východnej Európy.
Len v roku 2020 tak zaobstarali zahraniční investori v Španielsku viac ako 60 tisíc apartmánov a viliek, a to najmä na pobreží Stredozemného mora. Ceny nehnuteľností
v minulom roku oproti roku 2021 vzrástli o 4,7 – 6,7 percenta, ale po očistení o inflácii ich reálna cena naopak klesla (o 4,85 %).
V budúcnosti hodnota nehnuteľností v Španielsku nemusí len rásť. „Previs ponuky nad dopytom môže viesť aj k prepadu cien,“ upozorňuje Tomáš Chrobák z realitnej firmy Sur Real Investments.
Investor zvyknutý na české pomery by sa mal v Španielsku pripraviť na odlišnosti a možné komplikácie. Podľa Tomáša Chrobáka je pri kúpe tamojšieho apartmánu či domu potrebné počítať napríklad s daňou z prevodu nehnuteľnosti, ktorá dosahuje až 10% obstarávacej ceny. Tú je potrebné uhradiť v prípade, že nie ste prvým majiteľom.
V prípade, že chcete nehnuteľnosť komerčne prenajímať, potrebujete získať licenciu a platiť rôzne dane a poplatky, ako sú napríklad daň z príjmu, daň z majetku, mestské dane alebo poplatok za odvoz odpadkov.
Iný ako to, na čo sme zvyknutí u nás, je aj samotný postup kúpy nehnuteľnosti. Zmluvy sa riadia španielskymi zákonmi a zmenu vlastníka nehnuteľnosti prostredníctvom notárskej zápisnice notár. Zápis do katastra nehnuteľností tak na rozdiel od Česka nie je rozhodujúci.
Ako uvádza Lucie Krajná, je absolútne podstatné vybaviť si v Španielsku daňové registračné číslo (NIE), bez ktorého nehnuteľnosť nemožno kúpiť. S vybavením nutnej administratívy dokáže pomôcť lokálna realitná kancelária a právnik, ktorý dokáže aj overiť všetky podklady vrátane existencie možných nedoplatkov a daní, ktoré sú
s nehnuteľnosťou spojené.
Chorvátsko: sezónna lokalita
Zaobstarať si apartmán pri mori s vidinou vysokých príjmov z prenájmu nemusí byť rozumné rozhodnutie. Ako uvádza maklér Tomáš Chrobák na príklade Chorvátska, turistická sezóna v európskych prímorských destináciách býva krátka. Apartmány pri Jadranskom mori sa tak oplatia najmä tým, ktorí Chorvátsko milujú, pravidelne do neho jazdia, a komerčný prenájom je len doplnkový.
Nový apartmán s dvomi spálňami pri Jadranskom mori je potrebné kúpiť za cenu od
3,7 milióna korún.
Na investíciu do nehnuteľností tohto typu je podľa Brouka potrebné pozerať z dlhodobej perspektívy. Výraznejší rast hodnoty možno očakávať až v dlhodobom horizonte. Priemerný rast cien nehnuteľností v Chorvátsku dosahoval v posledných rokoch
7 % ročne, v minulom roku vinou inflácie dokonca 13,6 %. „Aj po zohľadnení inflácie to znamenalo čistý medziročný nárast o 1,4 %. To už je atraktívna investícia,“ poznamenáva Chrobák.
Pri nákupe apartmánu v Chorvátsku je potrebné venovať pozornosť rizikám spojeným
s chaosom v právnej dokumentácii. „Až 60 % nehnuteľností nemá v poriadku dokumenty
v katastri nehnuteľností. To v praxi znamená, že v chotári môže byť zapísaný iný vlastník, než ten skutočný,“ upozorňuje Chrobák.
Zvlášť u starších domov je potrebné overovať, či sú „čisté“, tj či celá nehnuteľnosť alebo jej časť (napríklad poschodie) nevznikla načierno. Preto je možné opäť odporučiť využitie služieb renomovaných realitných kancelárií.
Rakúsko - povinný turistický prenájom
Vo vyhlásených rakúskych lyžiarskych areáloch začínajú ceny za menšie apartmány na úrovni 6,2 milióna korún. Čím ďalej od renomovaných stredísk a zjazdoviek, tým viac sa cena znižuje. Starší apartmán je možné zaobstarať aj za 3,7 milióna korún. Ceny apartmánov v krajine rastú tempom približne 7 % kúpnej ceny ročne.
Necelých sedem percent kúpnej ceny dosahujú aj dane a poplatky súvisiace s nákupom apartmánu - menovite daň z prevodu nehnuteľnosti, vklad do katastra a notárske poplatky.
Investičné apartmány v Rakúsku majú tiež svoje špecifiká – podľa Tomáša Chrobáka
zo Sur Real Investments je kľúčové dať si pozor na spôsob využívania nehnuteľnosti. Zahraniční majitelia sú totiž v Rakúsku vo väčšine prípadov povinní svoje apartmány povinne prenajímať na účely krátkodobého turistického ubytovania.
„Využitie apartmánu na účely súkromného pobytu je obmedzené len na štyri až šesť týždňov v roku. Nájdeme dokonca aj developerské projekty, kde je bezplatné osobné využitie majiteľov vylúčené, respektíve podmienené úhradou bežnej ceny za ubytovanie. Povinnosť prenajímať nehnuteľnosť na ubytovanie je zakotvená v územnom rozhodnutí a stavebnom povolení. Rakúsko si týmto spôsobom zaisťuje nízku zastavanosť svojich turistických a lyžiarskych stredísk,“ vysvetľuje Chrobák.
Podľa neho je tak Rakúsko je ideálnou voľbou pre tých, ktorí chcú investovať do apartmánu v zahraničí a neriešiť žiadne starosti s prevádzkou a prenájmom. „O všetko sa stará prevádzkovateľ, ktorý majiteľom vypláca čistý výnos z prenájmu,“ dodáva Tomáš Chrobák. Niektoré hotelové komplexy umožňujú majiteľom bezplatne využiť iný apartmán, než ich vlastné. Táto možnosť je výhodná najmä v čase, keď je ich apartmán obsadený alebo v prípadoch, keď potrebujú väčšiu ubytovaciu kapacitu, než im ich apartmán ponúka.
Slovensko - takmer ako v Česku
S prvými projektmi investičných apartmánov sa na trhu objavilo aj Slovensko a inšpirovalo sa pritom rakúskym modelom. Príkladom je menší lyžiarsky areál Tále
v Nízkych Tatrách. Apartmán s dvoma spálňami tu vyjde lacnejšie ako v Rakúsku, a to na tri milióny korún.
Aj na Slovensku existuje možnosť uzavrieť zmluvu s prevádzkovateľskou agentúrou, ktorá si berie na starosť komplexný servis. Investori môžu očakávať výnos z prenájmu vo výške štyri až osem percent ročne. Prevádzkovateľ si pritom za komplexný servis berie 35 % z celkového príjmu z prenájmu.
Na príklade apartmánu za tri milióny a výnosu šesť percent ročne by to znamenalo, že
z výnosu 180 tisíc korún, ktoré apartmán zarobí, odvediete agentúre 63 tisíc Sk.
Proces kúpy nehnuteľnosti prebieha na Slovensku podobne ako v Česku či Poľsku, výhodou sú veľmi nízke prevádzkové náklady.
Podľa Chrobáka zo Sur Real Investments sa tak Slovensko môže stať veľmi atraktívnou destináciou. Len treba vziať do úvahy, že koncept investičných apartmánov nie je preverený časom, a dôležitá je tak starostlivá rešerša.
ZDROJ:
Penize.cz: Vyplatí se koupit byt u moře nebo v Alpách? Na co si dát pozor (25. 10. 2023)
Comentários