Krok 1: KTO MÔŽE KÚPIŤ BYT V RAKÚSKU?
Začnime tým najdôležitejším – kto môže vlastne kúpiť nehnuteľnosť v Rakúsku? Dobrou správou je, že apartmán môže kúpiť akákoľvek fyzická alebo právnická osoba s bydliskom / sídlom v EÚ.
Častou alternatívou je spoločný nákup manželmi alebo obchodnými partnermi ako spoluvlastníkmi. Každá možnosť má odlišné účtovné a daňové dôsledky, ktoré vám radi podrobne vysvetlíme. Následne vám pomôžeme vybrať najvýhodnejšiu možnosť pre vašu konkrétnu situáciu.
---
Krok 2: KAUFANBOT, VÁŠ PRVÝ ZÁVÄZNÝ KROK
Akonáhle si vyberiete byt, pripravíme takzvaný Kaufanbot – záväznú ponuku na kúpu, ktorá funguje podobne ako naša predbežná kúpna zmluva. Tento dokument obsahuje všetky kľúčové informácie: kto kupuje, čo sa kupuje, za koľko a ako sa bude vyúčtovávať DPH.
Kaufanbot vám zašleme v nemčine a v českom/slovenskom preklade, aby ste všetkému dokonale rozumeli. Zároveň dostanete vzory všetkých zmluvných dokumentov, opäť preložené do češtiny alebo slovenčiny.
Po podpísaní oboma stranami je Kaufanbot pre obe strany záväzný a môžete sa plne spoľahnúť na to, že apartmán vám bude predaný.
---
Krok 3: DO HRY VSTUPUJE ADVOKÁTSKA KANCELÁRIA
Po podpísaní Kaufanbotu my (alebo predávajúci) poveríme jednu z certifikovaných rakúskych advokátskych kancelárií, aby:
- Pripravila kompletnú zmluvnú dokumentáciu.
- Zriadila úschovný účet na bezpečný prevod finančných prostriedkov.
- Zabezpečila, aby bola zmena vlastníctva bytu zapísaná do rakúskeho katastra nehnuteľností.
Zapojenie advokáta a jeho úschovného účtu je podľa rakúskeho práva povinné – ako záruka pre kupujúceho, že celý proces prebehne bez komplikácií a právnych vád.
---
Krok 4: KONTROLA A SCHVÁLENIE ZMLÚV
Advokátska kancelária najskôr pripraví návrhy všetkých zmlúv, predovšetkým kúpnej zmluvy a zmluvy o úschove. Tieto budú zaslané nám aj vám na kontrolu a schválenie. Zároveň dostanete formuláre due diligence, ktoré vám vysvetlíme a pomôžeme vám ich vyplniť.
Budete mať dostatok času na to, aby ste si všetko v pokoji preštudovali. Advokátska kancelária zapracuje všetky zmeny a pripraví konečnú verziu na podpis.
---
Krok 5: AKO SA ZMLUVY PODPISUJÚ?
Väčšina zmluvnej dokumentácie sa podpisuje v jedinom vyhotovení a bez potreby overenia podpisu. Výnimkou je kúpna zmluva na apartmán, kde je potrebné overiť váš podpis.
Máte dve hlavné možnosti overenia podpisu:
- Overenie podpisu na rakúskej ambasáde v Bratislave alebo Prahe, prípadne na rakúskom honorárnom konzuláte v Brne.
- Overenie podpisu notárom, ktorý akceptuje, že podpisovaný dokument je v nemeckom jazyku. Takýchto notárov nie je na Slovensku veľa, preto pomáhame klientom nájsť vhodnú kanceláriu v okrese alebo regióne ich trvalého bydliska.
Notárska doložka musí byť potom doplnená overeným prekladom do nemeckého jazyka.
---
Krok 6: ÚSCHOVA U ADVOKÁTA PRE MAXIMÁLNU BEZPEČNOSŤ
Advokátska kancelária potom zabezpečí podpis predávajúceho, otvorí úschovný účet v banke a požiada vás, aby ste vložili kúpnu cenu na úschovný účet advokáta a zaplatili všetky dane a poplatky súvisiace s kúpou apartmánu.
Kúpna cena sa zvyčajne vkladá na úschovný účet bez DPH. Daň samotná sa vyúčtuje prostredníctvom tzv. prepočtu – vnútorného prevodu medzi vaším daňovým účtom a účtom predávajúceho na daňovom úrade.
Podmienkou pre prepočet je však včasná registrácia kupujúceho k rakúskej dani z príjmu a dani z pridanej hodnoty, podanie daňového priznania k DPH a žiadosť o prepočet na daňovom úrade.
Nebojte sa, pred podpísaním kúpnej zmluvy vás spojíme s niektorou zo spolupracujúcich rakúskych daňových poradcov, s ktorými môžete komunikovať v slovenčine. O všetky daňové záležitosti sa postará za vás a my mu poskytneme potrebnú pomoc.
---
Krok 7: ZÁPIS DO KATASTRU NEHNUTEĽNOSTÍ
Po zaplatení kúpnej ceny a súvisiacich daní a poplatkov podá advokátska kancelária na miestne príslušný okresný súd žiadosť o schválenie zmeny vlastníctva apartmánu. Súd rozhodne o zmene a nariadi katastrálnemu úradu, aby vykonal zápis do rakúskeho katastra nehnuteľností.
---
Krok 8: ŠPECIÁLNY PRÍPAD – NOVOSTAVBY A REKONŠTRUKCIE
Kupujete apartmán v budove, ktorá je ešte vo výstavbe alebo prechádza rekonštrukciou? Ak áno, podľa rakúskeho práva o výstavbe nehnuteľností platia osobitné pravidlá.
Kúpna cena sa neplatí v jednej splátke, ale v splátkach, ktorých výška a termíny sú presne stanovené zákonom. Advokátska kancelária vás bude postupne vyzývať na zaplatenie jednotlivých splátok a my vždy skontrolujeme, či výzvy a ich výška zodpovedajú kúpnej zmluve.
---
Krok 9: ZMLUVA S PREVÁDZKOVATEĽOM
Medzi podpísaním kúpnej zmluvy a odovzdaním bytu sa zvyčajne uzatvára prevádzková zmluva s prevádzkovateľom. Táto zmluva špecifikuje:
Rozsah poskytovaných služieb (rezervácie, upratovanie, údržba)
Výška odmeny pre agentúru (stanovená ako percento z dosiahnutých príjmov)
Spôsob a frekvencia vyplácania príjmov z prenájmu na váš účet
---
Krok 10: PREDAJ APARTMÁNU
Posledný krok je najpríjemnejší – formálne predanie apartmánu do vašich rúk. Od tohto momentu sa na vás prenášajú všetky práva a povinnosti spojené s apartmánom.
A čo je najdôležitejšie? Príjmy z prenájmu začínajú plynúť priamo na váš bankový účet.
----------------
Stále sa vám to zdá komplikované?
V skutočnosti je celý proces plynulý a logický. Prevedieme vás každým krokom, vysvetlíme vám všetky dokumenty a ubezpečíme sa, že všetkému rozumiete.
---
A čo je najdôležitejšie:
Nemusíte sa o nič starať sami.
Sme tu pre vás od prvého obhliadnutia apartmánu až po jeho odovzdanie a kedykoľvek potom, ak potrebujete našu radu alebo pomoc.
----
Máte otázky týkajúce sa procesu kúpy?
Kontaktujte nás na čísle +420 604 632 475 alebo napíšte na info@sur-real.cz. Radi vám všetko podrobne vysvetlíme.
