Uvedená daň sa v Rakúsku nazýva Umsatzsteuer (USt.) – teda doslova daň z obratu. Fakticky ide ale o nám dobre známu daň z pridanej hodnoty, ktorá má v prípade kúpy nehnuteľnosti v Rakúsku sadzbu 20 %.
Daň z pridanej hodnoty odvádza predávajúci, a kupujúci by tak mal do advokátskej alebo notárskej úschovy vložiť cenu apartmánu vrátane tejto dane. V praxi je však vo väčšine prípadov možné dohodnúť prepočet dane (USt. - Überrechnung), pri ktorom:
- do úschovy sa vloží len kúpna cena apartmánu bez DPH
- daň sa vyrovná prepočtom medzi daňovým účtom predávajúceho a kupujúceho.
Poznámka: Prepočtu DPH sa budeme venovať v samostatnom článku a príspevku na našom blogu.
---------------------------
Ak majiteľ využíva apartmán iba na prenájom, má nárok na vrátenie dane z obratu v plnej výške. V praxi však majiteľ zvyčajne využíva svoj apartmán čiastočne na prenájom a čiastočne na súkromné účely. V takom prípade má nárok na odpočet iba v tom pomernom rozsahu, v akom apartmán NIE je počas roka využívaný na súkromné pobyty majiteľa.
Príklad:
Ak majiteľ využíva svoj apartmán na súkromné pobyty 3 týždne (21 dní) v roku, daňový úrad mu prizná odpočet vo výške 94 % (344 z 365 dní). V prípade bytu s cenou 500 000 + 20 % = 600 000 € si majiteľ z dane vo výške 100 000 € uplatní odpočet vo výške 94 000 €. Rozdiel medzi týmito sumami (6 000 €) je potom potrebné uhradiť predávajúcemu na jeho bankový alebo daňový účet, prípadne do úschovy.
Pri podaní prvého priznania k DPH a uplatnení nároku na odpočet tak majiteľ informuje finančný úrad o predpokladanom rozsahu vlastného využitia. Finančný úrad potom na základe tejto informácie a podmienok prevádzkovej zmluvy prizná konkrétnu výšku odpočtu. Ten sa potom v priebehu ďalších rokov upravuje podľa skutočného súkromného využitia. V rámci ročného priznania k DPH tak je potrebné nahlásiť skutočný rozsah súkromných pobytov v danom roku a daňový úrad vykoná úpravu odpočtu. Výsledkom tak bývajú drobné preplatky, ktoré daňový úrad vráti na účet vlastníka, alebo naopak nedoplatky, ktoré je potrebné daňovému úradu doplatiť.
Špecifická situácia nastáva, ak nehnuteľnosť nadobúda právnická osoba (česká, slovenská alebo rakúska kapitálová spoločnosť). V takom prípade nemožno hovoriť o súkromnom využívaní zo strany vlastníka a daňový úrad zvyčajne prizná nárok na odpočet dane z obratu v plnej výške. Spoločnosť, ktorá vlastní apartmán, je však povinná účtovať (fakturovať) a zahrnúť do svojich výnosov obvyklú odmenu, tj. cenu za ubytovanie spriaznených osôb – teda spoločníkov, členov štatutárnych orgánov atď.
Disclaimer:
Tento článok má iba informatívny charakter a sumarizuje základné pravidlá vyplývajúce z rakúskeho zákona o dani z obratu (Umsatzsteuergesetz, UstG). Nejedná sa o daňové poradenstvo. V prípade nejasností alebo potreby posúdenia konkrétnej situácie vám radi poskytneme kontakt na niektorého z rakúskych daňových poradcov, s ktorými spolupracujeme a ktorí komunikujú v českom alebo slovenskom jazyku.
