top of page

NAPSALI O NÁS: Je lepší si pořídit apartmán v Alpách anebo u moře?

Pořídit si apartmán v Rakousku nebo na pobřeží španělské Andalusie může vyjít na stejné peníze jako koupě bytu v pražském paneláku. Jak nákup investičního bytu v zahraničí funguje?


Dle portálu Sreality.cz vyjde koupě šedesátimetrového bytu v paneláku na Jižním Městě, největším pražském sídlišti, na necelých 5,4 milionu korun. Za obdobnou částku lze pořídit luxusní apartmán u moře.


V případě lyžařských středisek v Alpách jsou apartmány o něco dražší než v Praze, ale

s apartmány v Krkonoších už cenově plně srovnatelné. Apartmán o velikosti 28 m²

v bezprostřední blízkosti světoznámých lyžařských areálů Zell am See a Skicircus Saalbach Hinterglemm (s celkem 408 kilometry sjezdovek) se prodává za 5,4 milionu korun. Na podobnou částku vás vyjdou apartmány obdobné velikosti v Harrachově

(s celkem 7,3 kilometry sjezdovek).


Není proto divu, že do zahraničních nemovitostí investuje stále více Čechů.


Španělsko – velký výběr, ale i komplikace


Díky vstupu České republiky do EU padly legislativní překážky pro nákup nemovitostí napříč Evropou. Podmínky pro koupi nemovitostí se však logicky řídí zákony země, kde se daná nemovitost nachází.


Trvalý zájem je tak v Česku třeba o španělské nemovitosti. Dle Lucie Krajné, majitelky realitní kanceláře RE/MAX Lusso, mají i drobní investoři tendenci hledat místa, kde jsou kvalitní služby a hezké počasí. Koronavirová pandemie a konflikt na Ukrajině navíc přiměly mnoho investorů investovat co nejdále od východní Evropy.


Jen v roce 2020 tak pořídili zahraniční investoři ve Španělsku více než 60 tisíc apartmánů a vilek, a to zejména na pobřeží Středozemního moře. Ceny nemovitostí v minulém roce oproti roku 2021 vzrostly o 4,7 - 6,7 procenta, ale po očištění o inflaci jejich reálná cena naopak klesla (o 4,85 %).


V budoucnu hodnota nemovitostí ve Španělsku nemusí jen růst. „Převis nabídky nad poptávkou může vést i k propadu cen,“ upozorňuje Tomáš Chrobák z realitní firmy Sur Real Investments.


Investor zvyklý na české poměry by se měl ve Španělsku připravit na odlišnosti a možné komplikace. Podle Tomáše Chrobáka je při koupi tamního apartmánu či domu potřeba počítat třeba s daní z převodu nemovitosti, která dosahuje až 10 % pořizovací ceny. Tu je potřeba uhradit v případě, že nejste prvním majitelem. V případě, že chcete nemovitost komerčně pronajímat, potřebujete získat licenci a platit různé daně a poplatky, jako jsou například daň z příjmu, daň z majetku, městské daně anebo poplatek za odvoz.


Jiný než to, na co jsme zvyklí u nás, je i samotný postup koupě nemovitosti. Smlouvy se řídí španělskými zákony a změu vlastníka nemovitosti prostřednictvím notářského zápisu notář. Zápis do katastru nemovitostí tak na rozdíl od Česka není rozhodující.


Jak uvádí Lucie Krajná, je naprosto podstatné vyřídit si ve Španělsku daňové registrační číslo (NIE), bez kterého nemovitost nelze koupit. S vyřízením nutné administrativy dokáže pomoci lokální realitní kancelář a právník, který dokáže i ověřit veškeré podklady včetně existence možných nedoplatků a daní, které jsou s nemovitostí spojeny.



Chorvatsko: sezónní lokalita


Pořizovat si apartmán u moře s vidinou vysokých příjmů z pronájmu nemusí být rozumné rozhodnutí. Jak uvádí makléř Tomáš Chrobák na příkladu Chorvatska, turistická sezóna v evropských přímořských destinacích bývá krátká. Apartmány u Jaderského moře se tak vyplatí zejména těm, kdo Chorvatsko milují, pravidelně do něj jezdí,

a komerční pronájem je jen doplňkový.


Nový apartmán se dvěma ložnicemi u Jaderského moře lte přizom pořídit za cenu od 3,7 milionu korun.

Na investici do nemovitostí tohoto typu je podle Chrobáka potřeba pohlížet z dlouhodobé perspektivy. Výraznější růst hodnoty lze očekávat až v dlouhodobém horizontu. Průměrný růst cen nemovitostí v Chorvatsku dosahoval v posledních letech

7 % ročně, v loňském roce vinou inflace dokonce 13,6 %. „I po zohlednění inflace to znamenalo čistý meziroční nárůst o 1,4 %. To už je atraktivní investice,“ poznamenává Chrobák.


Při nákupu apartmánu v Chorvatsku je potřeba věnovat pozornost rizikům spojeným

s chaosem v právní dokumentaci. „Až 60 % nemovitostí nemá v pořádku dokumenty

v katastru nemovitostí. To v praxi znamená, že v katastru může být zapsán jiný vlastník, než ten skutečný,“ upozorňuje Chrobák.


Zvláště u starších domů je potřeba ověřovat, jestli jsou “čisté”, tj. jestli celá nemovitost nebo její část (například patro) nevznikla načerno. Proto lze opět doporučit využití služeb renomovaných realitních kanceláří.



Rakousko - povinný turistický pronájem


Ve vyhlášených rakouských lyžařských areálech začínají ceny za menší apartmány na úrovni 6,2 milionu korun. Čím dále od renomovaných středisek a sjezdovek, tím více se cena snižuje. Starší apartmán lze pořídit i za 3,7 milionu korun. Ceny apartmánů v zemi rostou tempem přibližně 7 % kupní ceny ročně.


Necelých sedm procent kupní ceny dosahují i daně a poplatky související s nákupem apartmánu – jmenovitě daň z převodu nemovitosti, vklad do katastru a notářské poplatky.


Investiční apartmány v Rakousku mají rovněž svá specifika – podle Chrobáka ze Sur Real Investments je klíčové dát si pozor na způsob využívání nemovitosti. Zahraniční majitelé jsou totiž v Rakousku ve většině případů povinni své apartmány povinně pronajímat pro účely krátkodobého turistického ubytování.


Využití apartmánu pro účely soukromého pobytu je omezeno jen na čtyři až šest týdnů v roce. Najdeme dokonce i developerské projekty, kde je bezplatné osobní využití majitelů vyloučeno, respektive podmíněno úhradou běžné ceny za ubytování. Povinnost pronajímat nemovitost k ubytování je zakotvena v územním rozhodnutí a stavebním povolení. Rakousko si tímto způsobem zajišťuje nízkou zastavěnost svých turistických a lyžařských středisek,“ vysvětluje Tomáš Chrobák.


Podle něj je tak Rakousko je ideální volbou pro ty, kteří chtějí investovat do apartmánu v zahraničí a neřešit žádné starosti s provozem a pronájmem. „O všechno se stará provozovatel, který majitelům vyplácí čistý výnos z pronájmu,“ dodává Chrobák. Některé hotelové komplexy umožňují majitelům bezplatně využít jiný apartmán, než jejich vlastní. Tato možnost je výhodná zejména v době, kdy je jejich apartmán obsazený nebo v případech, kdy potřebují větší ubytovací kapacitu, než jim jejich apartmán nabízí.



Slovensko - skoro jako v Česku


S prvními projekty investičních apartmánů se na trhu objevilo i Slovensko, a inspirovalo se přitom rakouským modelem. Příkladem je menší lyžařský areál Tále v Nízkých Tatrách. Apartmán s dvěma ložnicemi tu vyjde levněji než v Rakousku, a to na tři miliony korun


I na Slovensku existuje možnost uzavřít smlouvu s provozovatelskou agenturou, která si bere na starost komplexní servis. Investoři mohou očekávat výnos z pronájmu ve výši čtyři až osm procent ročně. Provozovatel si přitom za komplexní servis bere 35 %

z celkového příjmu z pronájmu.


Na příkladu apartmánu za tři miliony a výnosu šest procent ročně by to znamenalo, že

z výnosu 180 tisíc korun, které apartmán vydělá, odvedete agentuře 63 tisíc Kč.


Proces koupě nemovitosti probíhá na Slovensku podobně jako v Česku či Polsku, výhodou jsou velmi nízké provozní náklady.


Podle Chrobáka ze Sur Real Investments se tak Slovensko může stát velmi atraktivní destinací. Jen je potřeba vzít do úvahy, že koncept investičních apartmánů není prověřen časem, a důležitá je tak pečlivá rešerše.


ZDROJ:

Penize.cz: Vyplatí se koupit byt u moře nebo v Alpách? Na co si dát pozor (25. 10. 2023)


bottom of page