Časté dotazy

Hlavní výhodou investičních apartmánů v Alpách je celoroční turistický pronájem, který generuje pravidelný příjem ve výši 4 až 7 % z kupní ceny nemovitosti. O veškerou správu a péči o hosty se stará místní provozovatel, takže majitel apartmánu nemá s pronájmem žádné starosti. Rakouský model profesionální správy a pronájmu apartmánů navíc patří k nejrozvinutějším v Evropě.

Hodnota investičních apartmánů v Rakousku dlouhodobě roste o 8 % ročně, v některých oblastech až o 15 % ročně. Důvodem je zejména omezená nebo zcela zastavená výstavba nových apartmánů, která vede k růstu cen u již existujících nemovitostí.

Rakousko jako země se stabilní legislativou, vysokou vymahatelností práva a politickou neutralitou poskytuje bezpečné prostředí pro investice. Investování v eurech zároveň pomáhá diverzifikovat portfolio a chránit část majetku před výkyvy kurzu české koruny.

Na rozdíl od českých hor, v rakouských Alpách nehrozí nedostatek sněhu a s tím spojené výpadky příjmů z ubytování hostů. Apartmány zde generují konzistentní výnosy po celý rok.

Kombinace všech těchto faktorů dělá z investičních apartmánů v Alpách jeden z nejspolehlivějších způsobů, jak nejen ochránit, ale i znásobit hodnotu vaší finanční investice.

PŘÍKLAD VÝNOSŮ Z CENY NEMOVITOSTI A ZHODNOCENÍ

Výnosy z investičního apartmánu s kupní cenou 200.000 €, který generuje čistý výnos z pronájmu (po odečtení provozních nákladů a odměny pro provozní agenturu) ve výši 6,5 % ročně a jehož hodnota ročně roste o 8 %:

Celkové zhodnocení za 5 let:

Celkový nárůst hodnoty apartmánu: 93.865 €

Celkový čistý výnos z pronájmu: 65.000 €

Celkem: 158.865 €

​

Investice do apartmánu v Alpách vám přinese i něco, co žádná jiná forma zhodnocení peněz nedokáže – nezapomenutelné zážitky.

Třeba když si po dni na sjezdovce či v sedle kola vychutnáte na balkóně svého apartmánu skleničku aperolu s výhledem na západ slunce nad horami. Není to totiž jen investice do nemovitosti, ale i do krásných zážitků ve vlastním kousku alpského ráje.

V Rakousku existují tři hlavní typy nemovitostí, každá s odlišnými podmínkami užívání. Nejčastější jsou investiční nemovitosti k turistickému pronájmu, které nabízí i naše společnost:

Nemovitost k turistickému pronájmu (Touristische Vermietung):

• Jde o nejčastější a nejoblíbenější typ investičních nemovitostí.
• Nákup nemovitosti je osvobozen od DPH.
• Majitel je povinen nemovitost pronajímat pro turistické účely.
• Pronájem a správa apartmánu jsou zajištěny profesionálními správcovskými společnostmi.
• Průměrný čistý výnos z pronájmu se pohybuje mezi 4 až 7 % ročně v závislosti na lokalitě.
• Majitel může apartmán využívat k soukromým účelům, zpravidla 4 až 8 týdnů ročně.

Nemovitost k volnočasovému využití (Zweitwohnsitz):

• Nabízí maximální flexibilitu využití.
• Majitel se neregistruje jako trvalý rezident Rakouska a může nemovitost využívat pro osobní potřebu do 183 dní v roce.
• Po zbytek roku je možné nemovitost pronajímat třetím osobám, nebo ji nepronajímat vůbec.
• Tento status je velmi vzácný a má ho méně než 5 % nemovitostí v Rakousku.

Trvalý pobyt (Hauptwohnsitz):

• Určen k dlouhodobému či trvalému pobytu, vhodný pro ty, kdo se chtějí do Rakouska přestěhovat.
• Majitel musí nemovitost využívat k osobní potřebě více než 183 dní v roce.
• Je nutné přihlásit se k trvalému pobytu a stát se rakouským daňovým rezidentem, což znamená podávat každoroční daňové přiznání a platit daň z celosvětových příjmů v Rakousku.

Investiční apartmány v Rakousku mají několik zásadních výhod oproti nemovitostem v jiných evropských zemích:

Vysoká profesionalita správy:

Rakouský model profesionální správy a pronájmu apartmánů patří k nejrozvinutějším v Evropě, vyznačuje se vysokou profesionalitou. Specializované správcovské společnosti zajišťují kompletní provoz ubytovacích zařízení, což zahrnuje nabídku na online ubytovacích platformách, plánování rezervací, chod recepce, check-in/out hostů, úklid, opravy a pojištění.

Stabilní růst cen:

V roce 2023 zaznamenal realitní trh ve většině evropských zemí stagnaci nebo pokles, ale ceny nemovitostí v turistických oblastech Rakouska rostly průměrně
o 8 %, v nejžádanějších turistických oblastech až o dvojciferné hodnoty, což s velkou rezervou překonalo míru inflace. Tento stabilní růst a odolnost vůči vnějším výkyvům jsou způsobeny zákonem upravujícím užívání rezidenčních nemovitostí v Rakousku a cíleným omezováním výstavby nových developerských projektů.

Celoroční využití:

Apartmány v Rakousku jsou pronajímány celoročně, což zajišťuje stabilní příjem. Na rozdíl od nemovitostí v Chorvatsku či Bulharsku, které jsou využívány pouze během letní sezóny, mají apartmány v Rakousku roční obsazenost v rozmezí 160 až 250 dní v roce.

Bezpečné investiční prostředí:

Rakousko je politicky neutrální země s vysokou vymahatelností práva a stabilní legislativou. Vaše peníze jsou zde v bezpečí. Pořízení nemovitostí v eurech navíc umožňuje diverzifikovat portfolio.

Díky těmto faktorům se rakouské apartmány stávají atraktivní volbou pro investice poskytující stabilní a výnosný příjem po celý rok.

Výše provize a to, kdo ji hradí, se liší podle developerského projektu.

U některých projektů platí provizi prodávající. V takových případech poskytujeme standardní konzultace a administrativní služby související s koupí apartmánu zdarma. Účtujeme si pouze za doplňkové služby, jako je ověření překladů či poštovné.

Pokud provizi nebo její část hradí kupující, pohybuje se naše odměna za zprostředkování a poradenství mezi 1 až 3 % z kupní ceny. Konkrétní výše závisí na rozsahu poskytnutých služeb.

Vždy dbáme na naprostou transparentnost. Výši naší provize a způsob jejího hrazení se dozvíte předem, ještě než se rozhodnete pro konkrétní investici. Žádné skryté poplatky u nás nečekejte. Jsme tu proto, abychom vám pomohli získat apartmán za férových podmínek.

S ohledem na to, že je příjmu z pronájmu dosaženo na území Rakouska, je nutné zaregistrovat se k dani z příjmu i dani z přidané hodnoty a podávat daňová přiznání. Rádi vám doporučíme ověřené rakouské účetní firmy, které komunikují i v češtině nebo slovenštině. Zpracování účetních výkazů a daňových přiznání je jednoduché a nepříliš nákladné.

Příjem z pronájmu se dále stává i součástí celosvětového příjmu v zemi, kde je majitel apartmánu daňovým rezidentem - tj. obvykle v Česku nebo nebo na Slovensku. Díky smlouvám o zamezení dvojího zdanění je pak v zemi daňové rezidence možné od daně z celosvětových příjmů odečíst daň z příjmu zaplacenou v Rakousku.

​Účetní a daňové otázky související s pořízením a provozem apartmánu jsou běžnou součástí konzultací, které našim klientům poskytujeme. 

Správa investičního apartmánu v Rakousku, známá jako „buy-to-let“, je v rukou specializovaných správcovských společností, na které se můžete spolehnout. Tyto společnosti zajišťují kompletní provoz ubytovacího zařízení včetně vašeho apartmánu. Po uzavření provozní smlouvy s provozovatelem se již nemusíte o správu apartmánu starat – vše je zařízeno za vás.

Správa zahrnuje:

• inzerování apartmánu na ubytovacích portálech (Booking, Trivago, Airbnb apod.)
• prezentace na vlastních internetových stránkách
• kompletní starost o ubytované hosty (rezervace, chod recepce, check-in/out)
• úklid apartmánu i společných prostor
• opravy
• pojištění

Veškeré náklady na pořízení apartmánu znáte předem. Kupující nad rámec základní ceny nemovitosti vždy nese ještě tyto náklady:

• daň z převodu nemovitosti (3,5 % kupní ceny nemovitosti)
• registraci do katastru nemovitostí (1,1 % z kupní ceny)
• notářské poplatky (cca 2 % z kupní ceny)

​Výše daně a poplatků se přitom počítá z ceny apartmánu včetně DPH, a to přesto, že prodej apartmánů pro účely turistického ubytování je jinak od DPH osvobozen.

Ve většině případů hradí naši zprostředkovatelskou provizi prodávající.

V ostatních případech, kdy naši provizi účtujeme kupujícímu, se její výše pohybuje v rozmezí 1 až 3 % kupní ceny, v závislosti na rozsahu poskytnutých služeb. 

Provozovatel v rámci svých služeb provádí pravidelné měsíční, kvartální nebo roční vyúčtování. Frekvence vyúčtování závisí na podmínkách daného projektu. Po odečtení provozních nákladů a odměny za správcovské služby posílá nájemné za pronájem apartmánu na bankovní účet majitele.

Obvykle ano. Většina projektů a apartmánů na našich stránkách je určena k turistickému pronájmu, což vyplývá přímo ze stavebního povolení a územního rozhodnutí v dané lokalitě. Tímto systémem Rakousko zajišťuje vysokou obsazenost apartmánů v turistických střediscích, aby se rozšiřování ubytovacích kapacit udrželo v únosných mezích. Pronájem apartmánu pro turistické účely je tedy zpravidla nutný. Ale pro osobní potřebu jej můžete využít po dobu několika týdnů ročně.

Majitelé nemohou svůj apartmán využívat časově neomezeně – jako vlastní chatu
či chalupu. Pro osobní potřebu jej mohou využít po dobu obvykle 4 – 8 týdnů ročně, přičemž přesný rozsah závisí na konkrétním projektu. Osobní využití je většinou bezplatné, platí se pouze pobytová taxa a poplatek za úklid a výměnu povlečení.

Rezervaci je nutné provést s předstihem, protože apartmán vám ani provozovateli nevydělává, když ho používáte pro sebe. Proto je osobní využití častější mimo hlavní sezónu (Vánoce, leden, únor). Apartmán mohou obvykle využívat také příbuzní či známí majitele.

V některých projektech je osobní využití zpoplatněno, majitelé v těchto případech si mohou apartmán zarezervovat jako běžný hotelový host s tím, že mají nárok na zvýhodněnou cenu (např. 50 % běžné ceny). Je potřeba si přitom uvědomit, že vlastník v takových případech platí za ubytování z velké části sám sobě.

Ve větších ubytovacích komplexech může majitel pro svůj osobní pobyt využít nejen vlastní, ale i jakýkoli jiný dostupný apartmán, což umožňuje flexibilitu jak v hledání termínu soukromého pobytu, tak v počtu ubytovaných osob.

Při pořízení apartmánu platí kupující daň z převodu nemovitostí ve výši 3,5 % z brutto ceny (včetně DPH).

Příjmy z pronájmu i provozní náklady zahrnují DPH, proto je vlastník povinen se registrovat k DPH a podávat kvartální daňová přiznání. Výše DPH je zohledněna v kalkulacích výnosů, takže čistý výnos z pronájmu není ovlivněn.

České a slovenské fyzické nebo právnické osoby dále platí v Rakousku daň z příjmů dosažených na rakouském území:

Právnické osoby: 24 % (minimálně 43.750 €)

Fyzické osoby: progresivní daň s osvobozením příjmu do 11.700 €, sazba 20 % na příjem v rozmezí 11.700 – 19.100 €. 

Do nákladů spojených s příjmem z pronájmu se započítávají:

• provozní náklady
• odměna pro provozovatele
• náklady na účetnictví a daňové poradenství
• odpisy ve výši 1,5 – 4,5 % kupní ceny ročně 

Díky uznatelným nákladům je efektivní zdanění velmi nízké, často nulové.

Při prodeji apartmánu se rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou zdaňuje sazbou 30 %.

Pořízení investičního apartmánu, který je dále pronajímán třetím osobám pro turistické účely, je v Rakousku osvobozeno od DPH, a to:

• většinou v plném rozsahu
• anebo v rozsahu, který odpovídá poměru využití apartmánu k turistickému pronájmu oproti využití pro osobní účely v průběhu roku (v takovém případě je obvykle osvobozeno 90 – 95 % z celkové výše DPH z ceny apartmánu)

​Navzdory osvobození je v praxi někdy vyžadováno, aby do notářské úschovy byla složena cena apartmánu i s DPH s tím, že po podání nejbližšího kvartálního přiznání k DPH vrací finanční úřad kupujícímu DPH zpět.

Ve většině případů ale nabízí prodávající možnost přenesení daňové povinnosti (tzv. USt. - Überrechnung), kdy DPH místo kupujícího odvádí on a daň si započte oproti svému nároku na odpočet. V takovém případě dochází k vypořádání kupní ceny bez DPH.

To závisí na mnoha okolnostech a vašich potřebách. Obecně doporučujeme, aby nemovitost nevlastnila fyzická či právnická osoba, jejíž majetek může být ohrožen obchodními či osobními riziky. Jako nejvhodnější alternativa se obvykle nabízí koupě apartmánu na společnost, která nevykonává jinou obchodní činnost.

Nákupem na firmu můžete navíc dosáhnout úspory při mezigeneračním transferu majetku.

V Rakousku sice neexistuje dědická daň, ale změna vlastníka je opět spojena s povinností zaplatit daň z převodu nemovitosti (3,5 % kupní ceny) a poplatek za vklad nového vlastnického práva do katastru nemovitostí (1,1 %).

Je však třeba počítat s tím, že:

• založení, správa a vedení účetnictví společnosti nesou dodatečné náklady
• na společnost se nevztahuje daňové osvobození příjmu do výše 11.700 EUR jako u fyzických osob

Naše firma vám poskytne odbornou konzultaci a navrhne nejvhodnější variantu držení nemovitosti. V případě zájmu zajišťujeme i kompletní servis týkající se založení a správy majetkové společnosti, vedení účetnictví, přípravy daňových přiznání a plnění povinností v oblasti due diligence.

Ano, samozřejmě. Vybavení apartmánu i jeho správa jsou na osobě vlastníka fakticky nezávislé, odpadají tak starosti se stěhováním, prodejem movitých věcí apod. 

​V případě, že se vlastník rozhodne apartmán prodat, je naše společnost připravena poskytnout součinnost:

• domluvíme se s některou z realitních kanceláří v regionu na zařazení apartmánu do jejich portfolia
• poskytneme majiteli apartmánu konzultační služby a asistenci po dobu nutnou k realizaci prodeje

Měli byste vědět, že rozdíl mezi prodejní a kupní cenou podléhá v Rakousku dani z příjmu ve výši až 30 %. Vzhledem k této daňové povinnosti a nákladům placeným při pořízení nemovitosti je obecně vhodné investiční apartmán držet delší dobu (5 let a více).

Pokud nenajdete vhodný projekt v naší nabídce, stačí nám sdělit vaše požadavky a my vám připravíme nabídku na míru. Na základě vaší následné zpětné vazby ji můžeme zpřesňovat a doplňovat, dokud pro vás nenajdeme vhodný apartmán. Díky našim znalostem trhu a místním kontaktům umíme celý proces maximálně zefektivnit. 

 ​Rádi probereme vaše požadavky na osobní schůzce. Případně nám pro účely vytvoření nabídky můžete e-mailem nebo telefonicky sdělit tyto informace:

• výši rozpočtu (tj. v jaké cenové relaci by se měl apartmán pohybovat)
• oblíbený region nebo lokality
• dispozice či velikost apartmánu (počet osob)
• preferovaný rozsah využití pro osobní účely

Neváhejte se na nás obrátit. Pokud neobjevíme žádnou skrytou vadu, spojíme se s developerem, zjistíme potřebné informace a provedeme vás procesem prodeje stejně, jako by byl projekt v naší nabídce.

Na takové projekty se standardně nezaměřujeme. Pokud si přejete apartmán spravovat a pronajímat sami, je třeba vzít v úvahu typ nemovitosti a projekt, do kterého investujete.

Ve větších ubytovacích komplexech, které primárně nabízíme, tato možnost není dostupná. Celý projekt totiž spadá pod jednu správcovskou firmu, která zajišťuje komplexní správu všech apartmánů.

Vlastní správa a pronájem přichází v úvahu spíše u individuálně pořízených apartmánů, bytů či domů určených k bydlení nebo neomezenému užívání vlastníkem (tzv. Zweitwohnsitz) a u některých menších projektů se smíšeným využitím.

Naše služby jsou navrženy tak, aby vám poskytly bezstarostnou a dlouhodobě výnosnou investici bez nutnosti osobního zapojení do každodenní správy a pronájmu apartmánu. Pokud ale máte specifické požadavky, rádi s vámi probereme eventuální alternativy, i když nemusí být součástí našeho běžného portfolia.

Pokud neovládáte němčinu ani angličtinu, není to při koupi apartmánu velký problém. Po celou dobu akvizice vás zastupujeme při komunikaci s prodejcem, provozovatelem i právníky, kteří zajišťují převod vlastnictví a advokátní úschovu.

Veškeré smluvní dokumenty jsou sice v němčině, ale na vyžádání vám rádi poskytneme strojový či ověřený překlad do češtiny nebo slovenštiny.

Pro řešení účetních a daňových záležitostí doporučujeme rakouské účetní firmy, které komunikují i česky či slovensky, takže ani zde nenarazíte na jazykovou bariéru.

Jediná fáze, kdy se bez základní znalosti angličtiny neobejdete, je komunikace se správci apartmánů. Zde je vhodné mít k dispozici někoho, kdo vám s komunikací pomůže. Rezervace vlastního pobytu probíhá obvykle přes online rezervační systém na webových stránkách ubytování, což lze zvládnout i pomocí internetového překladače.

Neznalost němčiny či angličtiny tedy není překážkou pro investici do apartmánu v Alpách. Jsme tu proto, abychom vám celý proces maximálně usnadnili i přes případnou jazykovou bariéru.

Pořízení apartmánu trvá obvykle 2 až 3 měsíce. Samotné rozhodnutí o změně vlastníka apartmánu a vklad jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí trvá 4 až 6 týdnů.