Zmíněná daň má v Rakousku název Umsatzsteuer (USt.) – tedy doslova daň z obratu. Jedná se však o nám dobře známou daň z přidané hodnoty, která má v případě koupě nemovitosti v Rakousku sazbu 20 %.
Daň z přidané hodnoty odvádí prodávající, a kupující by měl do advokátní či notářské úschovy složit cenu apartmánu včetně daně. V praxi je ovšem ve velké většině případnů možné sjednat přepočet daně (USt. - Überrechnung), kdy se:
- do úschovy skládá pouze kupní cena apartmánu bez daně
- daň se vypořádá přepočtem mezi daňovým účtem prodávajícího a kupujícího.
Pozn.: přepočtu DPH se budeme věnovat v separátním článku a příspěvku na našemu Blogu.
---------------------------
Jestliže majitel využívá apartmán pouze k pronájmu, má nárok na vrácení DPH v plné výši. V praxi však vlastník obvykle využívá svůj apartmán částečně k pronájmu a částečně pro soukromé využití. V takovém případě mu náleží nárok na odpočet pouze v poměru, v jakém apartmán NENÍ v průběhu roku využíván pro soukromé pobyty majitele.
Příklad:
Pokud majitel využívá svůj apartmán pro svůj soukromý pobyt 3 týdny v roce, přizná mu finanční úřad odpočet ve výši 94 % (344 z 365 dní). V případě apartmánu s cenou 500.000 + 20 % = 600.000 € si tedy majitel z daně ve výši 100.000 € uplatní odpočet ve výši 94.000 €. Rozdíl mezi těmito částkami (6.000 €) je pak zapotřebí uhradit prodávajícímu na jeho bankovní či daňový účet, případně do úschovy.
Při podávání prvního přiznání k DPH a uplatnění nároku na odpočet tak majitel informuje finanční úřad o předpokládaném rozsahu vlastního využití. Finanční úřad pak na základě této informace a podmínek provozní smlouvy přizná konkrétní výši odpočtu. Ten je pak v dalších letech upravován podle skutečného soukromého využití. V rámci každoročního přiznání k DPH tak je potřeba nahlašovat skutečný rozsah soukromých pobytů v daném roce, a finanční úřad provádí úpravu odpočtu. Výsledkem tak bývají drobné přeplatky, které finanční úřad vrací na účet majitele, anebo naopak nedoplatky, které je zapotřebí finančnímu úřadu doplatit.
Specifická situace nastává, pokud nemovitost pořizuje právnická osoba (česká, slovenská, či rakouská kapitálová společnost). V takovém případě nelze mluvit o soukromém využití ze strany majitele a finanční úřad obvykle přiznává nárok na odpočet DPH v plné výši. Společnost, která vlastní apartmán, je však povinna účtovat a zahrnovat do svých výnosů obvyklou odměnu (cenu za ubytování) za soukromý pobyt spřízněných osob - tedy společníků, členů statutárních orgánů apod.
Disclaimer:
Článek je pouze informativní a shrnuje základní pravidla vyplývající z rakouského Zákona o dani z obratu (Umsatzsteuergesetz, UstG). Nejedná se o daňové poradenství. V případě nejasností nebo potřeby posouzení konkrétní situace vám rádi poskytneme kontakt na některého z rakouských daňových poradců, se kterými spolupracujeme a kteří komunikují česky či slovensky.
