Krok 1: KDO MŮŽE KOUPIT APARTMÁN V RAKOUSKU?
Začněme tím nejdůležitějším – kdo vlastně může v Rakousku koupit nemovitost? Dobrá zpráva je, že si apartmán může pořídit jak fyzická, tak právnická osoba s bydlištěm nebo sídlem v EU.
Poměrně častou variantou je společná koupě manželi nebo obchodními partnery jako spoluvlastníky. Každá varianta má však odlišné účetní a daňové důsledky, které vám rádi podrobně vysvětlíme. Poté vám pomůžeme vybrat tu nejvýhodnější pro vaši konkrétní situaci.
---
Krok 2: KAUFANBOT, VÁŠ PRVNÍ ZÁVAZNÝ KROK
Jakmile si vyberete apartmán, připravíme tzv. Kaufanbot – závaznou kupní nabídku, která funguje podobně jako naše předkupní smlouva. Tento dokument obsahuje všechny klíčové informace: kdo kupuje, co se kupuje, za kolik a jak se vypořádá DPH.
Kaufanbot vám pošleme v němčině i v českém překladu, abyste všemu dokonale rozuměli. Ve stejnou dobu obdržíte i vzory veškeré smluvní dokumentace, opět přeložené do češtiny.
Po oboustranném podpisu je Kaufanbot závazný pro obě strany a můžete se plně spolehnout, že apartmán bude prodán právě vám.
---
Krok 3: ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ VSTUPUJE DO HRY
Po podpisu Kaufanbotu pověříme (my nebo prodávající) jednu z ověřených rakouských advokátních kanceláří, která:
- Připraví kompletní smluvní dokumentaci.
- Zřídí advokátní úschovu pro bezpečný převod peněz.
- Zajistí zápis změny vlastnického práva k apartmánu do rakouského katastru nemovitostí.
Zapojení advokáta a jeho úschovy je dle rakouských zákonů povinné – jako pojistka pro kupujícího, že celý proces proběhne bez komplikací a právních vad.
---
Krok 4: KONTROLA A SCHVALOVÁNÍ SMLUV
Advokátní kancelář nejprve připraví návrhy všech smluv, především kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově. Ty posílá k přečtení a schválení jak nám, tak vám. Současně obdržíte i formuláře pro due diligence, které vám vysvětlíme a pomůžeme vyplnit.
Vše si budete moct v klidu prostudovat. Případné úpravy advokátní kancelář zapracuje a připraví pro vás finální verzi k podpisu.
---
Krok 5: JAK SE PODEPISUJÍ SMLOUVY?
Většina smluvní dokumentace se podepisuje v jednom vyhotovení a bez nutnosti ověření podpisu. Výjimkou je kupní smlouva na apartmán, u té musí být váš podpis ověřen.
Máte dvě možnosti ověření podpisu:
- Ověření podpisu na rakouském velvyslanectví v Praze nebo na rakouském honorárním konzulátu v Brně.
- Ověření podpisu notářem, který akceptuje, že podepisovaný dokument je v němčině. Takových notářů není v Česku mnoho – klientům proto pomáháme najít vhodnou kancelář v okrese či kraji jejich trvalého bydliště.
Notářská doložka následně musí být opatřena ověřeným překladem do němčiny.
---
Krok 6: ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA PRO MAXIMÁLNÍ BEZPEČÍ
Advokátní kancelář následně zajistí podpis prodávajícího, otevře vázaný účet v bance a vyzve vás ke složení kupní ceny do advokátní úschovy a úhradě daní nebo poplatků souvisejících s pořízením apartmánu.
Do úschovy se obvykle skládá kupní cena bez DPH. Samotná daň se vypořádává tzv. přepočtem – interním převodem mezi vaším daňovým účtem a účtem prodávajícího u finančního úřadu.
Podmínkou přepočtu je však včasná registrace kupujícího k rakouské dani z příjmu a dani z přidané hodnoty, podání přiznání k DPH a žádost u finančního úřadu o přepočet.
Nebojte se, ještě před podpisem kupní smlouvy vás propojíme s některou ze spolupracujících rakouských daňových kanceláří, kde se domluvíte česky. Ta všechny daňové záležitosti vyřeší za vás a my jí k tomu poskytneme potřebnou součinnost.
---
Krok 7: ZÁPIS DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Po úhradě kupní ceny a souvisejících daní a poplatků požádá advokátní kancelář místně příslušný okresní soud o schválení změny vlastnického práva k apartmánu. Soud o změně rozhodne a pověří katastrální úřad zápisem do rakouského katastru nemovitostí.
---
Krok 8: SPECIÁLNÍ PŘÍPAD - NOVOSTAVBY A REKONSTRUKCE
Kupujete apartmán v budově, která se teprve staví nebo prochází rekonstrukcí? Pak platí specifický režim podle rakouského zákona o developerských stavbách.
Kupní cena se nesplácí najednou, ale ve splátkách, jejichž výše a termíny jsou přesně stanoveny zákonem. Advokátní kancelář vás postupně vyzve k zaplacení jednotlivých splátek, přičemž my vždy kontrolujeme, zda výzvy a jejich výše odpovídají kupní smlouvě.
---
Krok 9: SMLOUVA S PROVOZOVATELEM
Mezi podpisem kupní smlouvy a předáním apartmánu obvykle dochází k uzavření provozní smlouvy s provozovatelskou agenturou. Tato smlouva upřesňuje:
- Rozsah poskytovaných služeb (rezervace, úklid, údržba)
- Výši odměny pro agenturu (stanovenou jako procento z dosažených výnosů)
- Způsob a frekvenci výplaty výnosů z pronájmu na váš účet
---
Krok 10: PŘEDÁNÍ APARTMÁNU
Poslední krok je ten nejpříjemnější – formální předání apartmánu do vašich rukou. Od tohoto okamžiku na vás přecházejí všechna práva a povinnosti spojené s apartmánem.
A co je nejdůležitější? Výnosy z pronájmu začínají plynout přímo na váš bankovní účet.
----------------
Zdá se vám to stále složité?
Ve skutečnosti celý proces probíhá plynule a logicky. Provedeme vás každým krokem, vysvětlíme vám všechny dokumenty a postaráme se, abyste všemu rozuměli.
---
Co je nejdůležitější:
Nemusíte řešit nic sami. Jsme tu pro vás od první prohlídky apartmánu až po jeho převzetí a kdykoli potom, pokud budete potřebovat naši radu nebo pomoc.
----
Máte otázky k procesu koupě?
Kontaktujte nás na +420 604 632 475 nebo napište na info@sur-real.cz. Rádi vám vše podrobně vysvětlíme.
