Jaká otázka od investorů zaznívá nejčastěji?
„Kolik mi to vydělá?“ To je bezkonkurenčně nejčastější otázka. Investory samozřejmě zajímá výnos a návratnost. U dobře fungujících apartmánů v Nassfeldu a okolí se dlouhodobě bavíme přibližně o 4 % ročně. Vždy ale záleží na konkrétním apartmánu, obsazenosti a způsobu správy.
Vedle toho se často ptají, proč investovat právě do této oblasti a čím je zajímavější než jiné lokality v Rakousku.
Co byste jim odpověděla? Co dělá z Nassfeldu zajímavou investiční lokalitu?
Z pohledu správce apartmánů je pro nás nejdůležitější, že se sem hosté vracejí pravidelně a pobyty si rezervují dlouho dopředu. Nassfeld patří mezi největší lyžařská střediska v Rakousku s více než sto kilometry sjezdovek. Zároveň leží jen pár kilometrů od Itálie a díky slunečnému počasí i letním aktivitám láká návštěvníky po celý rok. Velkým benefitem je také kvalitní infrastruktura a karta +CARD holiday, kterou nabízí řada ubytování. Hosté díky ní mohou zdarma využívat lanovky, regionální dopravu nebo získat slevy na další atrakce, což zvyšuje atraktivitu celé oblasti.
Co investory po koupi apartmánu nejvíce překvapí?
Mnoho lidí očekává, že koupí apartmán a hned druhý den začne vydělávat. To ale platí hlavně u zaběhnutých apartmánů, které už mají historii, hodnocení a vracející se hosty.
Kupujete-li nový apartmán v novém projektu, je potřeba počítat s tím, že si musí vybudovat jméno. Potřebuje získat první recenze, první klienty a vytvořit si vlastní historii. To trvá jednu až dvě sezóny.
Takže u zaběhnutého apartmánu mohou výnosy přicházet okamžitě?
Ano. Pokud už apartmán funguje několik let, má své hodnocení a klientelu, může investor začít vydělávat prakticky ihned po převzetí. U nových projektů je potřeba větší trpělivost.
Kolik práce má majitel apartmánu?
Méně než si většina lidí myslí. Po koupi se vyřeší přepis energií, nastaví se způsob spolupráce a podepíše se správcovská smlouva. Potom už většinu věcí řeší správce. Zajišťujeme rezervace, komunikaci s hosty, úklid, cenotvorbu, marketing i běžný provoz.
Kde se investor dozví, jak si jeho apartmán vede?
Každý měsíc dostává vyúčtování. Vidí počet rezervací, dosažené tržby i svůj podíl na výnosech. Má tak pravidelný přehled, aniž by musel řešit každodenní provoz.
Většina lidí chce apartmán přímo u sjezdovky. Je to nejlepší investice?
Ne vždy. Ski in / ski out je atraktivní pro hosty, ale z pohledu investora může být velmi zajímavý i apartmán v údolí pod střediskem.
Má často delší letní sezónu, bývá cenově dostupnější a přitom nabízí velmi dobrou dostupnost lanovek a sjezdovek. Ve výsledku tak může mít velmi zajímavou celoroční obsazenost.
Jaká rizika majitelé nejčastěji řeší?
Nejčastěji se obávají poškození apartmánu hosty. Ve skutečnosti se to děje mnohem méně, než si lidé představují. Drobné opravy řešíme průběžně. Větší škody jsou spíše výjimečné a řeší se standardně přes pojištění.
Jak zajistíte, aby byl apartmán dlouhodobě obsazený? Stačí dát apartmán na Booking a je hotovo?
To je častá představa, ale realita je složitější. Booking je důležitý prodejní kanál, ovšem pouze jeden z nástrojů. Dlouhodobým cílem je získat hosty, kteří se vracejí napřímo a doporučují ubytování dál. Právě opakované pobyty a doporučení jsou známkou toho, že apartmán funguje dobře. Navíc klienti ušetří na provizi Bookingu.
Mohou majitelé apartmán využívat sami?
Samozřejmě. Jen je potřeba počítat s tím, že pokud si zablokují nejatraktivnější termíny, například Silvestr nebo jarní prázdniny, připraví se o významnou část potenciálního výnosu. Je to ale jejich apartmán a konečné rozhodnutí je vždy na nich.
Jakou radu byste dala někomu, kdo kupuje první investiční apartmán?
Mít realistická očekávání. Dobrá investice není otázkou jedné sezóny. Jestliže si vyberete kvalitní lokalitu a správného správce, může vám apartmán dlouhodobě přinášet pravidelný příjem a zároveň je to místo, kam se budete rádi vracet.
Poznámka na závěr: Pokud si pořídíte apartmán v Nassfeldu a okolí a můžete si správce zvolit sami, služby společnosti YourKey a Andrey Horákové patří mezi ty, které našim klientům dlouhodobě doporučujeme.
