„Rezidenční nemovitosti v Rakousku mají tu zvláštnost, že je striktně určen jejich možný způsob využití. V rámci územního rozhodnutí nebo stavebního povolení je pro jednotlivé domy, byty i celé rezidenční oblasti stanoveno, jestli slouží k trvalému bydlení, volnočasovému využití nebo k povinnému pronájmu pro účely turistického ubytování. Investoři by si proto měli před koupí vždy ověřit, jaké využití je pro daný apartmán povolené a možné,“ vysvětluje Chrobák.
V jednotlivých spolkových zemí jsou pak ještě drobná specifika - buď vlivem místních právních předpisů nebo v důsledku přístupu lokálních úřadů a municipalit. Co se týče omezení možností soukromého využití, vůbec nejpřísnější legislativa je v Tyrolsku a spolkové zemi Salzburg. Naopak za nejvíce tolerantní jsou považovány Korutany.
Omezení využívání. Ne každá nemovitost je pro soukromé pobyty
Apartmány, které jsou určeny výhradně pro turistický pronájem, není možné neomezeně využívat k soukromým pobytům, jak jsme zvyklí u českých chat a chalup.
Majitelé jsou povinni svůj apartmán pronajímat pro účely turistického ubytování, a to prostřednictvím místní provozovatelské agentury. Možnost soukromého využití je pak v provozní smlouvě omezena na několik týdnů v roce.
Apartmán navíc často tvoří součást většího ubytovacího zařízení - hotelového komplexu či apartmánového domu:
„To přináší určitá omezení. Například v pravidlech pro osobního užívání nebo v možnosti ovlivnit vybavení interiéru. Apartmány v rámci resortu bývají vybaveny shodně do poslední lžičky a zařízení tvoří součást kupní ceny apartmánu. Na druhou stranu ale tyto projekty zajišťují stabilní výnos a vysokou obsazenost, protože jsou provozovány profesionálně a celoročně,” říká Tomáš Chrobák a dodává: „Apartmány v Rakousku jsou ideální pro lidi, kteří nemají tolik času a nervů, aby se sami věnovali pronajímání.”
Když chcete apartmán i pro sebe…
Pro ty, kteří chtějí mít větší volnost, existují alternativy.
„Řešením jsou nemovitosti se statusem Zweitwohnsitz, tedy druhého bydliště“, říká paní Jana Bischof z Brna, která apartmán tohoto typu v Rakousku vlastní a pronajímá. „Tento typ apartmánů může majitel pronajímat, anebo využívat čistě pro sebe bez jakéhokoli omezení“.
Další možností jsou apartmány, kde si vlastník může sám vybrat provozovatelskou agenturu a dohodnout se s ní na rozsahu poskytovaných služeb i vlastního využití.
Daně jsou důležitou součástí
Pronájem apartmánu v Rakousku s sebou nese i povinnost registrace k dani z příjmu a zpravidla i k DPH. „Naštěstí nejde o složitou agendu. Existuje řada rakouských účetních firem a daňových poradců, kteří komunikují česky nebo slovensky,“ doplňuje Chrobák. Daň z příjmu navíc lze započítat vůči té, kterou majitel platí ve své domovské zemi.
Pošta do prázdného apartmánu? V Rakousku běžná praxe
Zajímavostí je, že rakouští dodavatelé energií nebo úřady mají tendenci posílat poštu přímo na adresu komerčně pronajímané nemovitosti, a ignorují trvalé bydliště majitele v zahraničí. Stejnou praxi mívají i státní instituce včetně finančního úřadu. „Lze to ale řešit. Klientům při doporučení vhodného daňového poradce radíme, aby se s ním domluvil na využití jeho adresy pro přijímání veškeré korespondence z finančního úřadu,” upřesňuje Chrobák.
Trpělivost se vyplácí
U nových projektů se výnosy obvykle rozbíhají až ve třetím roce provozu, než se resort zaběhne a získá stálou klientelu. René Bertignol, developer a současně i provozovatel nového hotelového resortu Das Förstereck mezi Zell am See a Saalbachem, k tomu dodává: „Apartmán v Rakousku není krátkodobá spekulace, ale dlouhodobá investice. Roční výnos z pronájmu je příjemný, ale v kontextu celé investice není rozhodujícím faktorem. Klíčové je, že u dobře umístěného apartmánu v Rakousku máte na rozdíl od mnoha jiných zemí fakticky jistotu, že ho po deseti letech prodáte s výrazným ziskem“.
Garantovaný výnos? Spíše marketing než výhoda
V té souvislosti je potřeba být obezřetný, pokud provozovatel resortu s investičními apartmány nabízí garantovanou výši výnosu z pronájmu. V praxi to podle Chrobáka bývá pro majitele méně výhodné než inkasovat skutečně realizované výnosy: „Garantované výnosy nezávislé na skutečném hospodářském výsledku bývají obvykle příliš nízké. A pokud se objeví projekt, kde provozovatel garantuje výnos od 5 % ročně výše, tak vzbuzuje spíše nedůvěru. Lepší je dát přednost projektům, kde výnos není garantovaný, ale kde je perspektiva vysoké obsazenosti ubytovacích kapacit v oblasti. A kromě výnosu brát do úvahy hlavně zhodnocení samotné nemovitosti, které je díky nízké nabídce stabilní a dosahuje osm a více procent ročně“, uzavírá Chrobák.
