Otázky a odpovědi
1. Proč bych si měl koupit investiční apartmán?
Pořídit si nemovitost, která je pronajímána k turistickému ubytování, je jeden z nejjistějších způsobů ochrany finančních prostředků před znehodnocením úspor.
Samotná hodnota rakouských nemovitostí sloužících k ubytování neustále roste tempem min. 7 % ročně.
Turistický pronájem pak zajišťuje celoroční příjem ve výši dalších 3 - 5 % hodnoty apartmánu. Kombinovaný výnos (čistý výnos z pronájmu a zhodnocení nemovitosti) tak dosahuje výšky kolem 12 % za rok, což je na konzervativní stálý výnos výjimečná hodnota.
V řadě případů je možné se domluvit na garantovaném ročním výnosu z nájemného - ten je v takovém případě nezávislý na finančních výsledcích daného ubytovacího zařízení a obsazenosti apartmánu.
Příklad výnosů z ceny nemovitosti a zhodnocení v případě investičního apartmánu s kupní cenou 200.000 EUR a čistého výnosu z pronájmu (po odečtení provozních nákladů a odměny pro provozní agenturu), ročním zhodnocením 7,5% a ve výši 4% ročně:
hodnota apartmánu (v EUR) čistý výnos z pronájmu v daném roce (v EUR)
1. rok 215 000 8 000
2. rok 231 125 8 600
3. rok 248 459 9 245
4. rok 267 094 9 938
5. rok 287 126 10 684
Celkové zhodnocení (5 let): 87 126 + 46 467 = 133.595 EUR
A kromě toho: žádná jiná forma investice vám nepřinese ten pocit, kdy po úžasném dni stráveném na lyžích nebo horském kole sedíte na balkóně svého vlastního apartmánu a se skleničkou aperolu v ruce pozorujete západ slunce.
2. Musím svůj apartmán pronajímat?
Ano, v drtivé většině případů je pronájem investičního apartmánu pro účely turistického ubytování povinný.
Tato povinnost vyplývá z územního rozhodnutí v dané lokalitě. Rakousko se systémem povinného pronájmu snaží zajistit vysokou obsazenost ubytování v turistických střediscích, a udržet tak rozšiřování ubytovacích kapacit v rozumných mezích.
3. Jak funguje správa a provoz investičního apartmánu v Rakousku?
V Rakousku je správa tzv. buy-to-let neboli investičního apartmánu (tj. nemovitosti k turistickému pronájmu) v rukou specializovaných správcovských společností, které mají na starost kompletní provoz ubytovacího zařízení, a tedy i vašeho apartmánu. To zahrnuje:
-
inzerování vašeho apartmánu na ubytovacích portálech (Booking, Trivago apod.),
-
plánování rezervací,
-
chod recepce,
-
check-in/out hostů,
-
úklid apartmánu i společných prostor,
-
opravy,
-
pojištění.
Majitel apartmánu tak uzavře s provozovatelem provozní smlouvu, a dále již nemá se správou apartmánu absolutně žádnou starost.
4. Jakou výhodu mají apartmány v Rakousku proti nemovitostem v jiných zemích?
Profesionalita a úroveň správy nemovitosti uzajištěná provozovatelem je v Rakousku na nejvyšší úrovni, jedná se o dlouhodobě osvědčený a odladěný koncept. V jiných zemích se potřebná infrastruktura potřebná pro správu nemovitosti teprve vytváří a není tak spolehlivá.
Další výhodou investičních nemovitostí v Rakousku je celoroční provoz. Zatímco nemovitosti v Chorvatsku či Bulharsku jsou pronajímány jen v letní sezóně, jsou apartmány v Rakousku využívány celoročně. Roční obsazenost alpských nemovitostí –
tj. kritérium, které má největší vliv na příjem z nájmu – běžně přesahuje 220 dní v roce.
5. Mohu využívat apartmán pro svou osobní potřebu? Pokud ano, za jakých podmínek?
Ve většině případů ano. Většinu apartmánů k turistickému pronájmu je možné využívat pro soukromé účely, a to 4 - 8 týdnů v roce. Konkrétní časový rozsah je stanoven u jednotlivých developerských projektů různě. Využití pro soukromé účely je bezplatné - ubytovaní platí pouze poplatek za úklid a výměnu povlečení. Majitel disponuje vlastním klíčem k apartmánu - ale i tak je samozřejmě potřeba si ho s dostatečným časovým předstihem zarezervovat. A brát v potaz, že po dobu osobního využití apartmán "nevydělává" - proto častěji k osobnímu využití dochází mimo hlavní sezónu (vánoční a novoroční svátky, únor).
Není podmínkou, aby pro soukromé účely využíval apartmán pouze majitel - v rámci uvedeného časového rozsahu může apartmán nabídnout k využití svým příbuzným či známým.
Existují i projekty, kde je osobní využití vyloučeno. Majitelé si mohou apartmán zarezervovat pro účely vlastního pobytu, ale platí běžnou (případně mírně zvýhodněnou) cenu za ubytování.
U větších ubytovacích zařízení je naopak obvyklé, že majitel apartmánu nemusí pro své osobní potřeby využít vlastní apartmán, ale jakýkoli jiný v rámci hotelového komplexu, který je v danou dobu k dispozici. Nabízí se tak i možnost pořídit si menší apartmán (např. pro 2 osoby), a dovolenou trávit v buď v něm, anebo ve větším apartmánu - v závislosti na tom, kolik vás na společnou dovolenou pojede.
6. Jaké náklady jsou spojeny s pořízením nemovitosti?
Investor nad rámec ceny nemovitosti nese tyto náklady:
-
daň z převodu nemovitosti (3,5 % kupní ceny nemovitosti),
-
registrace do katastru nemovitosti (1,1 % z kupní ceny),
-
notářské poplatky (2 % z kupní ceny).
Kupní cenou nemovitosti se v tomto případě rozumí cena apartmánu včetně DPH, a to přesto, že prodej apartmánů pro účely turistického ubytování jinak od DPH osvobozen (viz další dotaz).
V některých případech pak platí naši zprostředkovatelskou provizi, jejíž výše závisí je odvozena od rozsahu požadovaných a poskytnutých služeb (viz dotaz č. 8).
7. Platí kupující v případě pořízení apartmánu DPH?
Pořízení investičního apartmánu, který je dále pronajímán třetím osobám pro turistické účely, je v Rakousku osvobozeno od DPH,
a to:
-
buď v plném rozsahu anebo
-
v rozsahu, který odpovídá poměru využití apartmánu k turistickému pronájmu oproti využití pro osobní účely v průběhu roku
(v takovém případě je obvykle osvobozeno 90 - 95 % z celkové výše DPH z ceny apartmánu)
Navzdory osvobození je v praxi někdy vyžadováno, aby do notářské úschovy byla složena cena apartmánu i s DPH, s tím, že po realizaci nákupu a zápisu vkladu vlastnického práva do rakouského katastru vrací finanční úřad kupujícímu DPH zpět. V některých případech je možné se po dohodě s prodávajícím domluvit s prodávajícím na zápočtu DPH (tzv. Überrechnung) -
v takovém případě dochází pouze k vypořádání kupní ceny bez DPH.
Mechanismus platby DPH (složení a následné vrácení vs. zápočet) a rozsah osvobození se liší v závislosti na spolkové zemi a konkrétním projektu.
8. V jakých případech je účtována naše zprostředkovatelská provize?
U většiny developerských projektů platí prodávající zprostředkovateli (tedy naší firmě) provizi za zprostředkování prodeje nemovitosti. V takovém případě poskytuje naše společnost běžné konzultace a administrativní služby spojené s pořízením apartmánu zdarma, a účtuje jen poskytování doplňkových služeb (například doprovod při prohlídce nemovitosti).
U některých projektů platí za zprostředkování prodeje kupující. Odměna za naše zprostředkovatelské a konzultační služby v takových případech odpovídá rozsahu poskytnutých služeb a pohybuje se v rozsahu od 1 - 2,5 % kupní ceny.
9. Jaké jsou moje účetní a daňové povinnosti spojené s pronájmem apartmánu?
Správcovská společnost v rámci svých služeb provádí pravidelné vyúčtování (měsíční, kvartální nebo roční) a po odečtení provozních nákladů a své provize posílá nájemné za pronájem apartmánu na bankovní účet majitele.
Vzhledem k tomu, že se jedná o příjem dosažený na území Rakouska, je majitel (ať už fyzická osoba nebo právnická osoba) povinen se v Rakousku zaregistrovat k dani z příjmů a k dani z přidané hodnoty, a podávat daňová přiznání.
Zpracování účetních výkazů a podání daňových přiznání pro vlastníka investičního apartmánu je jednoduchá a nepříliš nákladná služba, kterou nabízejí běžné rakouské účetní firmy. Většina z těchto společností komunikuje nejen v němčině, ale i v angličtině.
V případě potřeby rádi doporučíme i společnosti s česky mluvícími specialisty.
Příjem z pronájmu se dále obvykle stává i součástí celosvětového příjmu vlastníka (fyzické či právnické osoby) v zemi, kde je daňovým rezidentem. V závislosti na tom, jestli je vlastník rezidentní v Česku, na Slovensku či jiné evropské zemi, je možné
-
od vypočtené daně z celosvětového příjmu odečíst daň z příjmu, která byla zaplacena v Rakousku, anebo
-
příjem dosažený (a zdaněný) v Rakousku úplně vyjmout z celosvětových příjmů.
Účetní a daňové otázky související s pořízením a provozem apartmánu jsou běžnou součástí konzultací, které našim klientům poskytujeme.
10. Jaké platím v Rakousku daně a v jaké výši?
V okamžiku pořízení platí kupující daň z převodu nemovitostí ve výši 3,5 % p.a. z brutto ceny apartmánu (tj. ceny vč. DPH).
V některých spolkových zemí Rakouska platí dále kupující daň z přidané hodnoty (20%) z poměrné části ceny apartmánu, která odpovídá rozsahu využití pro osobní účely.
Jak příjmy z ubytování, které vlastník apartmánu inkasuje, tak provozní a administrativní náklady, které se z příjmů strhávají, v sobě zahrnují DPH. Vlastník je tak povinen se registrovat k dani z přidané hodnoty a podávat kvartální daňová přiznání. Výše DPH, kterou majitel apartmánu odvádí, je v kalkulacích výnosů již zohledněna, tj. čistý výnos z pronájmu neovlivňuje.
Je-li vlastníkem apartmánu česká nebo slovenská fyzická či právnická osoba, platí v Rakousku daň z příjmů dosažených na rakouském území (tj. příjmy z pronájmu), a to:
-
v případě právnických osob ve výši 24 % (minimálně 437,50 EUR),
-
v případě fyzické osoby se jedná o progresivní daň s několika pásmy, s tím, že příjem do 11.700 EUR je od daně z příjmu osvobozen a na příjem v rozmezí 11.700 – 19.100 EUR se vztahuje sazba 20 %.
Do nákladů spojených s příjmem z pronájmu jsou započteny kromě provozních nákladů a odměny pro správcovskou společnosti i náklady na účetnictví/daňové poradenství a zejména odpisy ve výši 1,5 % ročně.
Efektivní zdanění rakouskou daní z příjmu je tak v praxi velmi nízké, díky uplatnění daňově uznatelných nákladů (případně díky dílčímu osvobození u fyzických osob) bývají základ daně i daň často nulové.
V případě prodeje apartmánu je potřeba počítat s tím, že rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou bude v Rakousku zdaněn sazbou ve výši až 30%.
11. Je výhodnější pořídit si apartmán "na sebe" anebo "na firmu"?
Na tuto otázku nelze jednoznačně odpovědět - vždy závisí na okolnostech daného případu a na potřebách či preferencích kupujícího.
Obecně lze doporučit, aby nemovitost nevlastnila napřímo fyzická či právnická osoba, jejíž majetek může být ohrožen obchodními či osobními riziky. Z tohoto pohledu se jako nejvhodnější alternativa nabízí koupě apartmánu
"na" společnost, která nevykonává jinou obchodní činnost.
Nákupem "na firmu" je možné dosáhnout i:
- toho, že informace o skutečném vlastníkovi nemovitosti nebude veřejně dostupná (viz dotaz níže),
- nižšího efektivního zdanění zisku v okamžiku prodeje nemovitosti.
Na druhou stranu je potřeba počítat s tím, že
- založení, správa a vedení účetnictví společnosti vlastnící apartmán s sebou nesou dodatečné náklady,
- na společnost se (na rozdíl od fyzické osoby) nevztahuje daňové osvobození příjmu do výše 11,700 EUR.
Naše firma je připravena poskytnout odbornou konzultaci a v závislosti na klientově situaci navrhnout vhodnou variantu týkající se držby nemovitosti. V případě zájmu jsme připraveni poskytnout i komplexní servis týkající se založení a správy majetkové společnosti, vedení účetnictví, přípravy daňových přiznání a plnění povinností v oblasti due diligence.
Ke změně vlastníka nemovitosti dochází podpisem kupní smlouvy a následným vkladem vlastnického práva do rakouského katastru nemovitostí (Grundbuch). Informace o vlastníkovi jsou následně veřejně dostupné, a to i online (za poplatek). Osoba, která tuto informaci vyhledává, musí znát katastrální číslo dané budovy či bytové jednotky.
Pokud kupující preferuje, aby identita vlastníka nebyla veřejně dostupná, je vhodné pro účely pořízení nemovitosti použít společnost, a přitom zvážit jak její právní formu, tak vhodnou zemi registrace. Naše firma je připravena poskytnout jak související konzultace, tak komplexní servis týkající se založení a správy takové společnosti, vedení účetnictví, přípravy daňových přiznání a plnění povinností v oblasti due diligence.
N.B.: Identitu skutečného majitele je prostřednictvím právnické osoby možné ochránit před přístupem veřejnosti. Současně ale platí, že skutečného vlastníka musí identifikovat všechny subjekty, které mají status povinné osoby dle rakouské a evropské AML legislativy a se kterými společnost držící nemovitost naváže v Rakousku vztah. Mezi ně patří zejména:
- banka, kde má společnost účet,
- advokátní kancelář, která je pověřena vkladem do katastru nemovitostí,
- notář, do jehož úschovy je složena kupní cena,
- účetní firma / daňoví poradci.
13. Co když se rozhodnu v budoucnu apartmán prodat? Poskytuje SUR REAL pomoc s prodejem?
Prodat investiční apartmán není vůbec složité. Vybavení apartmánu i jeho správa jsou na osobě vlastníka fakticky nezávislé, odpadají tak starosti se stěhováním, prodejem movitých věcí apod.
V případě, že se vlastník rozhodne apartmán prodat, je naše společnost připravena poskytnout součinnost, tj.:
- domluvit se s některou z realitních kanceláří v regionu na zařazení apartmánu do svého portfolia,
- poskytovat majiteli apartmánu konzultační služby a asistenci po dobu nutnou k realizaci prodeje.
Jak bylo uvedeno výše, rozdíl mezi prodejní a kupní cenou podléhá v Rakousku dani z příjmu ve výši až 30%.
Vzhledem k této daňové povinnosti a nákladům placenými při pořízení nemovitosti (viz dotaz výše) je obecně vhodné investiční apartmán držet minimálně po dobu 5 let.
14. Co když nemám čas nebo se mi nedaří najít v nabídce SUR REAL vhodný projekt nebo apartmán?
V takovém případě není vůbec žádný problém, pokud do mailu / kontaktního fomuláře napíšete (anebo do telefonu sdělíte) jen vaše rámcové požadavky nebo představy.
Na jejich základě vám zpracujeme vstupní nabídku s projekty/apartmány, které budou vašim vstupním kritériím odpovídat nebo se jim blížit. Na základě vaší následné zpětné vazby potom můžeme nabídku upřesňovat a doplňovat.
Nejvíce nám pro účely vytvoření nabídky pomůže, pokud budou vaše požadavky obsahovat tyto informace:
- výše rozpočtu (tj. v jaké cenové relaci by se měl apartmán pohybovat),
- oblíbený region / lokality,
- dispozice nebo velikost apartmánu (počet osob),
- preferovaný rozsah využití pro osobní účely.
15. Co když mě na internetu zaujal projekt nebo apartmán, který SUR REAL nemá v nabídce?
I v takovém případě se na nás neváhejte obrátit. Dokážeme se za vás zjistit spojit přímo s developerem a zjistit všechny potřebné informace. Pokud neobjevíme žádnou skrytou vadu a vy se rozhodnete daný apartmán koupit, provedeme vás procesem prodeje a poskytneme všechny doprovodné služby - tak, jako by byl projekt v námi prezentovaném portfoliu nemovitostí.